هل يمكن للأجانب شراء عقارات على المخطط في دبي؟
هل تفكر في شراء عقار في دبي ولكنك لست متأكداً من أين تبدأ كأجنبي؟
إليك خارطة طريق واضحة وبسيطة ترشدك خلال العملية بأكملها—من اختيار المنطقة المناسبة إلى استلام سند الملكية وتوصيل المرافق.
هل يمكن للأجانب شراء عقار في دبي؟
نعم، يمكن للأجانب شراء العقارات في دبي. ومع ذلك، يمكنك الشراء فقط في مناطق محددة:
- مناطق التملك الحر (Freehold Areas)
هذه هي المناطق التي يمكن للأجانب فيها امتلاك العقار بالكامل، مع ملكية كاملة للوحدة والأرض (حيثما ينطبق ذلك). من الأمثلة الشهيرة: دبي مارينا، وسط مدينة دبي (داون تاون)، الخليج التجاري، نخلة جميرا، قرية جميرا الدائرية (JVC)، وغيرها الكثير. - مناطق حق الانتفاع / الإيجار طويل الأمد (Leasehold Areas)
في بعض المواقع، يمكنك فقط الحصول على حقوق الانتفاع—عادة لمدة تصل إلى 99 عاماً. في هذه الحالة، أنت لا تمتلك الأرض، ولكن لديك حقوق طويلة الأمد لاستخدام العقار.
قبل أي شيء آخر، تحتاج إلى التأكد مما إذا كان العقار الذي تفكر فيه يقع في منطقة تملك حر أو منطقة حق انتفاع.
خطوة بخطوة: كيفية شراء عقار في دبي للأجانب
الخطوة 1 – تحقق من أهليتك ونوع المنطقة
- تأكد من أن العقار يقع في منطقة تملك حر أو حق انتفاع مفتوحة للمشترين الأجانب.
- تأكد من صلاحية جواز سفرك ووثائق هويتك.
- لا تحتاج إلى أن تكون مقيماً في الإمارات لشراء عقار، ولكن الإقامة قد تؤثر على خيارات الرهن العقاري ونسبة القرض إلى القيمة.
الخطوة 2 – اختر العقار المناسب :
لديك عادة خياران رئيسيان
- عقارات على المخطط
- قيد الإنشاء
- الدفع عبر أقساط مرتبطة بمراحل البناء
- غالباً ما تكون بسعر دخول أقل وخطط دفع جذابة
- عقارات جاهزة
- مكتملة وجاهزة للسكن أو التأجير
- حيث يمكن أن يبدأ الدخل الإيجاري فوراً
- ترى بالضبط ما تشتريه
عند الاختيار، فكر في:
- الموقع (الوصول للطرق، المترو، المدارس)
- المرافق (مسبح، جيم، حدائق)
- خطط التطوير المستقبلية
- العائد الإيجاري المحتمل
- ما إذا كان يناسب هدفك (استثمار أو سكن)
الخطوة 3 – تعيين وكيل عقاري مسجل
يُنصح بشدة بالعمل مع وكيل عقاري مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) والذي:
- يفهم قوانين وعمليات العقارات في دبي.
- يساعدك في المقارنة بين المجتمعات والمطورين المختلفين.
- يتفاوض نيابة عنك
- يرشدك في الأوراق والجداول الزمنية
يُعد هذا الأمر مفيدًا بشكل خاص إذا كنت تشتري من الخارج ولا تتواجد فعليًا في دبي.
الخطوة 4 – معاينة العقار أو المطور
قبل الالتزام:
- للعقارات الجاهزة:
- قم بزيارة الوحدة
- تحقق من جودة البناء، التشطيبات، الإطلالة
- استفسر عن رسوم الخدمة
- للعقارات على المخطط:
- قم بزيارة منزل العرض (Show home) للمطور
- راجع مشاريعه السابقة المكتملة
- تحقق من سمعته وتاريخ التسليم
رؤية الأشياء شخصياً (أو عبر جولة افتراضية) تمنحك صورة أوضح بكثير قبل اتخاذ قرار مالي كبير.
الخطوة 5 – دفع مبلغ الحجز وتوقيع مذكرة التفاهم (MOU)
بمجرد العثور على عقار يعجبك:
- تدفع مبلغ حجز (عادة حوالي 5-10% من سعر العقار).
- توقع أنت والبائع مذكرة تفاهم (MOU) أو ما يعرف بالنموذج F (Form F)
توضح مذكرة التفاهم (MOU) ما يلي:
- تحدد المذكرة سعر البيع
- شروط الدفع
- الجدول الزمني للنقل
- مسؤوليات الطرفين
تضمن هذه الخطوة حجز العقار لك وفقًا للشروط المتفق عليها.
الخطوة 6 – تأمين التمويل (الرهن العقاري)
إذا لم تكن ستشتري نقداً، فستحتاج إلى قرض عقاري:
- يمكن لغير المقيمين الحصول على رهن عقاري من بنوك دبي، ولكن:
- قد تكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) لغير المقيمين أقل مقارنة بالمقيمين في الإمارات.
- كن مستعداً بـ:
- إثبات الدخل (شهادات الراتب، عقد العمل)
- كشوف الحسابات البنكية
- الإقرارات الضريبية (حسب بلدك)
- نسخ من جواز السفر والهوية
سيمنحك البنك موافقة مبدئية، مما يعزز موقفك التفاوضي ويسرع العملية.
الخطوة 7 – تقييم العقار من قبل البنك
إذا كنت تأخذ رهناً عقارياً، سيقوم البنك عادة بـ:
- ترتيب تقييم عقاري مستقل.
- تأكيد القيمة السوقية للعقار.
- استخدام هذا التقييم لتحديد المبلغ الذي هم على استعداد لإقراضه.
هذه خطوة طبيعية لحماية كل من البنك وحمايتك أنت من دفع مبلغ أكبر من القيمة الحقيقية.
الخطوة 8 – اتفاقية البيع والشراء (SPA)
بعد ذلك، يتم إعداد اتفاقية البيع والشراء (SPA). تتضمن هذه الوثيقة:
- سعر الشراء النهائي.
- خطة الدفع وتواريخ الاستحقاق.
- شروط التسليم.
- غرامات التأخير أو الإخلال بالعقد.
- أي شروط خاصة تم الاتفاق عليها بين المشتري والبائع.
اقرأ هذا المستند بعناية (أو اطلب من مستشار قانوني مراجعته) قبل التوقيع.
الخطوة 9 – شهادة عدم ممانعة (NOC)
قبل أن يتم نقل ملكية العقار:
- يجب على البائع الحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطور.
- تؤكد الشهادة أنه:
- لا توجد رسوم خدمات مستحقة
- لا توجد نزاعات أو مستحقات غير مدفوعة متعلقة للعقار
بدون هذه الشهادة، لا يمكن المضي قدماً في إجراءات النقل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
الخطوة 10 – النقل في دائرة الأراضي والأملاك (DLD)
أنت الآن قريب جداً من خط النهاية.
في هذه المرحلة:
- يلتقي المشتري والبائع (أو ممثلوهم المعتمدون) في دائرة الأراضي والأملاك أو مكتب أمين التسجيل (Trustee Office) المعتمد.
- يدفع المشتري:
- الرصيد المتبقي من سعر الشراء
- الرسوم والمصاريف ذات الصلة
- تقوم الدائرة بمعالجة المعاملة وإصدار سند الملكية (Title Deed) باسم المشتري.
من هذه اللحظة، أنت المالك القانوني للعقار.
الخطوة 11 – دفع رسوم التسجيل والتكاليف الإدارية
بالإضافة إلى سعر الشراء، يجب وضع ميزانية لـ:
- 4% رسوم تسجيل لدائرة الأراضي والأملاك (تُحسب عادة بناءً على قيمة العقار الكاملة).
- رسوم إدارية / رسوم أمين التسجيل.
- عمولة الوكالة (إن وجدت—غالباً حوالي 2%).
- رسوم تسجيل الرهن العقاري (إذا كنت تمول العقار).
يجب أن يقدم لك وكيلك تفصيلاً واضحاً لجميع التكاليف قبل الالتزام.
الخطوة 12 – توصيل المرافق (ديوا وغيرها)
بمجرد أن يصبح العقار باسمك، حان الوقت لجعله صالحاً للسكن:
- سجّل لدى هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) للكهرباء والمياه.
- رتّب لخدمات التبريد (إذا كان تبريد المناطق ينطبق).
- قم بإعداد الإنترنت والتلفزيون مع مزود محلي.
بعد ذلك، يصبح عقارك جاهزاً لك أو للمستأجرين للانتقال إليه.
الخطوة 13 – إدارة العقار (اختياري لكن موصى به)
إذا كان هدفك هو الاستثمار أو كنت تعيش في الخارج:
- فكر في تعيين شركة إدارة ممتلكات أو تكليف وكيلك العقاري بإدارته.
- يمكنهم:
- تسويق العقار للإيجار
- فحص المستأجرين
- تحصيل الإيجار
- التعامل مع الصيانة ومشاكل المستأجرين
هذا يساعد في الحفاظ على استثمارك مريحاً وخالياً من المتاعب.
تذكير هام
قوانين العقارات، وقواعد الرهن العقاري، والرسوم الحكومية في دبي قد تتغير بمرور الوقت.
قبل اتخاذ أي قرار نهائي:
- استشر خبيراً عقارياً محلياً.
- فكر في التحدث مع مستشار قانوني ملم بقوانين العقارات في الإمارات.
- اطلب دائماً معلومات محدثة عن الرسوم واللوائح.
هل تفكر في شراء عقار في دبي؟
سواء كنت مستثمراً أجنبياً لأول مرة أو تتوسع في محفظتك العقارية، يمكننا إرشادك في كل خطوة—من اختيار المجتمع المناسب وحتى استلام سند الملكية.تواصل معنا
عروض حصرية على المخطط واستشارة مجانية.
